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华夏幸福环京卖地充血,“活下去”的万科趁机抄底

2018-10-10 15:20:11 来源:ctw2016love 阅读 7 次
据东莞改灯(www.dgldgd.com)了解到华夏幸福一纸公告宣布了自己的卖地救生,而活下去的万科则扮猪吃老虎,趁机在环京扩张。
  华夏卖地,万科接盘
  9日晚间,华夏幸福发布公告称,旗下100%全资子公司拟就部分项目的合作与北京万科、北京恒燚企业管理签署《合作协议》。各方将按照《合作协议》的约定,就合作项目的目标公司股权转让及合作事宜分别签署《股权转让及合作协议》,合作开发位于涿州、大厂、廊坊和霸州的项目,合计交易价款约为32.34亿元。
  目标公司持有位于涿州、大厂、廊坊和霸州市的多宗土地,总用地面积约339,338.36平方米,均为住宅用地。
  万科拟通过收购目标公司部分股权的方式,与本公司合作开发目标地块,暂定交易价款约为32.34亿元。
  据华夏幸福披露,本次参与交易公司的股权分别为,涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80% 股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。
  本次交易涉及的具体项目公司及款项如下:
  概括起来便是,华夏幸福将位于廊坊大厂、廊坊市区、霸州及保定涿州的相关项目公司部分股权出让给万科,以获取32.34亿元现金,同时合作开发相关地块。
  华夏幸福为什么卖地?
  华夏幸福此时之所以卖地,缘于战略性缺钱。
  原因很简单,华夏幸福的大粮仓仍在环京,尤其包括北三县及廊永固霸在内的廊坊。然而自去年六月后,这些重仓之地遭遇三年社保式调控,将房住不炒中的“住”与“炒”一同掐死。毫无疑问的是,上述重仓区域的成交量大幅下降。而在环京的京北及西南的涿州,伴随时下房价的冲高式回落,成交量也处于僵冻中。因此目前华夏幸福说不缺钱,确实有点虚。
  除环京之外,华夏幸福此前有意拓展的非环京区域,伴随全国性楼市的降温,售房前景也必然随大势而受到冲击。
  事实上据壹书生所知,早在去年下半年,华夏幸福便私下对外透露了卖地的意愿,甚至有房产公司老总级朋友私下询问过壹书生:华夏幸福在有意出售其在大厂的部分地块,当下该不该接手的问题。
  因此目前传出华夏幸福卖地换血之事,在情理之中。
  “活下去”的万科为何此时抄底式扩张?
  昨天 万科的口号不是活下去吗?怎么今天就抄底扩张了?
  有关万科从“活下去”到“抢地扩张”的巨大转变,8日晚壹书生在“壹书生团购群”内举行的“书生说房”中刚刚点评过:活下去的口号,既有大环境下的万科式无奈,也有万科式的扮猪吃虎。想不到刚说完,万科就扮猪吃虎了。
  之所以这么讲,主要原因有二:
  首先,历史上,每逢楼市低潮期,万科都是弯道超车者。比如2008年当时的王石抛出拐点论,但此后的2008年与2009年,万科利用楼市低潮期趁机扩张地盘。换句话说,在经营理念上,万科是典型的巴菲特式逆势操盘者:“别人贪婪时我恐惧,别人恐惧时我贪婪”。
  其次,今年以来,万科正在趁机扩张。
  值得注意的是,2014年万科内部作出了一个判断:中国楼市拐点已至,相应地,三四五六线城市楼市已无投资价值。基于此,万科趁机回收一二线及环一线等价值之地。想不到,2015年央府启动去库存,激活了三四五六线楼市。一方面,万科的回收战略让其与外部的去库存战机擦肩而过;另一方面,2015年央府启动去库存之时,万科刚好遭遇内部的宝万之争。内忧外患之下,后来的恒大、碧桂园等房企利用去库存之机反超了万科的行业老大宝座。
  2018年楼市行业逐渐降温之际,万科正准备扮猪吃虎以弯道超车呢。事实上,“活下去”的万科正在如此趁机加杠杆。
  A,今年上半年,万科净负债率为32.7%,而2017年年底是8.8%,增长了23.9%。
  B,上半年,万科拿地金额同比增长20.9%,拿地面积也同比增长76.14%,且拿地数量全国第一。
  C,万科上半年半年报显示,万科手握1595.52亿现金,仍可进一步加杠杆。
  也就是说,高唱活下去的万科,今年以来正在加杠杆趁机抄底呢。而此次万科抄底环京便是最新例证。通过与华夏幸福的股权合作,万科将全面进入环京的香河(此前已拿地,目前项目已在售状态)、大厂、永清(此前已通过收购他人地块而进入,待售状态)、廊坊市区、涿州、霸州。这些区域皆属于壹书生“七环论”所指的价值区域:东南飞。
  万科式的扮猪吃虎,其做法类似于国际投行:他们在看好某国的某项资产时,先会利用自身的舆论影响力,通过所谓的研究报告唱空该资产,然后以更低的价格趁机加仓。在地产圈,万科也较擅长此道。
  万科式抄底:利好环京
  万科此时抄底环京,在壹书生看来,对于整个环京市场以及购房者来说,确实是一个利好,主要体现有三:
  A,万科们的进入,中长期来说,利于环京楼市进一步规范市场。
  B,万科们的介入,利于环京房价的稳定。
  值得注意的是,本轮环京东南片区房价大降,除了三年社保式调控的主因外,还有一个不可忽视的原因,那便是华夏幸福。因为华夏幸福在环京具备定价能力,他迫于现金流压力而启动的项目降价,一定程度上加剧了降幅。相应地,市场上的房企参与者更多了,更平衡了,因此市场也会更平稳了。
  C,万科此时趁机在环京扩张,表明万科继续看好环京东南片区的区域价值。
  此前万科在内部再次提出拐点论,并在业务布局层面提出“收敛”和“聚焦”以应对行业拐点。换句话说,万科接下来将通过业务收敛,以聚焦于最有价值的区域耕耘,而此番大手笔在环京东南片区扩张,表明在万科眼中,环京东南片区是绝对的价值上乘之地。这与壹书生的“七环论”观点一致。
  比较有意思的是,曾经的万科并不看好环京市场,待2010年左右醒悟过来,然而提钱冲进环京时,突然发现环京的好地块被地头蛇们瓜分得差不多了,不得已在香河北部新城只抢了一块小地块,且该地块在2011年时还发生过不少风波。此后,多次欲在环京扩大地块,甚至中间发生过为了在环京抢地,万科工作人员在去抢地的半路上被人拦截暴打一顿之事。此番在环京抄底式扩张,也算还了万科多年以来的心愿。
  与此相呼应的是,此前的七月时,地产行业的隐形大BOSS中国平安,已通过华夏幸福布局环京。
  值得注意的是,不管是万科还是作为中国地产业隐形大BOSS的中国平安,在中国楼市皆以眼光毒辣而著称。
以上由东莞改灯(www.dgldgd.com)整理编辑

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